När du köper eller säljer en fastighet kan dolda fel orsaka stora problem. Dessa fel är inte bara oväntade – de kan även bli kostsamma juridiska tvister. Men vad räknas egentligen som ett dolt fel? Vem ansvarar? Hur gör man en reklamation?
I denna guide får du svar på allt du behöver veta om dolda fel i fastighet – från lagstiftning och exempel till rättsfall, ansvar och hur du skyddar dig.
Vad är ett dolt fel i fastighet?
Ett dolt fel är ett fel i en fastighet som:
Redan fanns vid köptillfället
Inte var upptäckbart vid köparens undersökning
Inte heller har meddelats av säljaren
Enligt Jordabalken 4 kap. 19 § är säljaren ansvarig för dolda fel i upp till 10 år efter köpet.
Skillnaden mellan dolt fel och öppet fel
Öppna fel är sådana fel som köparen borde ha upptäckt vid en noggrann undersökning, till exempel:
Synliga fuktskador
Trasiga fönster
Otät takpapp
Dolda fel, däremot, kräver ofta expertutlåtande för att upptäckas, exempelvis:
Fel i el- eller avloppssystem
Skadedjur i väggar
Dolt mögel bakom tätskikt
Köparens undersökningsplikt
Köparen har enligt lag en omfattande undersökningsplikt. Det betyder att köparen måste:
Gå igenom fastigheten noggrant
Anlita en besiktningsman vid behov
Inte bara förlita sig på säljarens uppgifter
Undersöks inte fastigheten ordentligt, kan köparen förlora rätten att hävda dolda fel.
Säljarens upplysningsplikt
Säljaren måste upplysa om alla fel som han eller hon känner till – även om de är svåra att upptäcka.
Om säljaren medvetet undanhåller information, kan det räknas som bedrägeri och köparen har då större chans att få rätt i tvist.
Vanliga exempel på dolda fel
Här är några vanliga typer av dolda fel i fastigheter:
Dolda fuktskador bakom badrumsväggar
Felaktiga elinstallationer som inte följer elsäkerhetsnorm
Otillåtna ombyggnationer utan bygglov
Brister i dränering som leder till översvämningar
Skadedjur, som hussvamp eller mögelsporer i konstruktionen
När är säljaren ansvarig?
Säljaren är ansvarig för dolt fel om:
Felet fanns innan köpet
Felet inte kunnat upptäckas trots noggrann undersökning
Felet är allvarligt nog att påverka fastighetens värde
Köparen reklamerar inom skälig tid (inom 2 månader) efter upptäckt
Så reklamerar du ett dolt fel
För att göra en reklamation:
Dokumentera felet noggrant med bilder, besiktningsprotokoll etc.
Kontakta säljaren skriftligen
Ange vilket fel du upptäckt, och varför det är dolt
Begär ersättning eller prisavdrag
Kontakta jurist om du inte får svar
Reklamationen ska ske utan oskäligt dröjsmål – annars kan rätten gå förlorad.
Bevisbörda och rättsprocess
Köparen har bevisbördan vid dolda fel. Det innebär att:
Du måste visa att felet fanns innan köpet
Att det var omöjligt att upptäcka
Att det påverkar fastighetens bruksvärde eller värde
Tvister om dolda fel avgörs ofta i tingsrätten, och det kan vara en långdragen och kostsam process – därför är juridisk hjälp ofta nödvändig.
Så undviker du problem med dolda fel
Tips för köpare:
Anlita professionell besiktningsman
Gå igenom fastigheten grundligt
Ställ kritiska frågor till säljaren
Teckna dolda fel-försäkring
Tips för säljare:
Var transparent med fel och brister
Dokumentera fastighetens skick
Erbjud besiktningsprotokoll
Anlita jurist vid dolda fel
Om du upptäcker ett dolt fel är det klokt att kontakta en jurist som är specialiserad på fastighetsrätt. En erfaren jurist kan:
Bedöma om felet uppfyller lagens krav
Skriva en korrekt reklamation
Föra dialog med motparten
Driva ärendet i domstol om nödvändigt
Vanliga frågor och svar
Hur länge är säljaren ansvarig för dolda fel?
Säljaren är ansvarig i upp till 10 år efter tillträdesdagen, enligt Jordabalken.
Måste köparen alltid anlita en besiktningsman?
Nej, det är inget krav – men starkt rekommenderat. En besiktning kan avslöja fel som annars blir ditt ansvar.
Vad händer om felet uppstår efter köpet?
Om felet inte fanns vid köpet, är det inte ett dolt fel. Då ansvarar säljaren inte.
Kan man försäkra sig mot dolda fel?
Ja, både köpare och säljare kan teckna dolda fel-försäkring, ofta genom mäklare eller försäkringsbolag.
Slutsats
Dolda fel i fastighet är ett vanligt och komplicerat problem som kan få stora ekonomiska konsekvenser. Det är viktigt att förstå sina rättigheter och skyldigheter, oavsett om du är köpare eller säljare. Med noggranna undersökningar, tydlig dokumentation och juridisk rådgivning kan du skydda dig mot framtida tvister.
